L’encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les galeries marchandes est un sujet complexe et souvent méconnu. Quelles sont les règles applicables pour les locations de ces espaces ? Cet article vous propose de faire le point sur la législation en vigueur et les différentes étapes à suivre pour bien encadrer ces locations.
Le cadre juridique des baux commerciaux
Les locations de locaux commerciaux sont régies par le statut des baux commerciaux prévu par le Code de commerce. Ce statut concerne notamment les galeries marchandes, qui regroupent plusieurs commerces ou boutiques. Il s’agit d’un ensemble de règles spécifiques qui visent à protéger l’activité commerciale des locataires, tout en assurant une certaine sécurité juridique aux bailleurs.
Pour bénéficier de ce statut, le local doit être destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial doit également être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, il est possible de prévoir une durée plus longue si les parties le souhaitent.
La fixation du loyer initial
Lors de la conclusion d’un bail commercial, les parties sont libres de fixer le montant du loyer initial. Cependant, il est recommandé d’établir un loyer conforme au marché pour éviter tout litige ultérieur. Pour cela, il est possible de se référer aux loyers pratiqués dans des locaux similaires situés dans la même zone géographique. Les professionnels de l’immobilier peuvent également apporter leur expertise pour déterminer un loyer adapté.
Il est important de noter que le loyer initial doit être mentionné dans le bail commercial, accompagné de toutes les charges et conditions particulières applicables au local. Par ailleurs, un indice de référence, tel que l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), doit être choisi pour réviser le loyer en cours de bail.
La révision du loyer en cours de bail
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, lors de la période triennale. Cette révision peut être à l’initiative du bailleur ou du locataire et doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, la demande de révision doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. Ensuite, la révision ne peut entraîner une augmentation supérieure à la variation de l’indice choisi lors de la conclusion du bail.
Dans certains cas, il est possible de demander une déplafonnement du loyer lors de la révision triennale. Pour cela, il faut prouver que des circonstances exceptionnelles ont entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ayant pour conséquence une variation de plus de 10% de la valeur locative. Cette procédure nécessite généralement l’intervention d’un expert pour établir un rapport.
Le renouvellement du bail et la fixation du nouveau loyer
À l’issue des 9 années de bail, le locataire a le droit de demander le renouvellement de son contrat. Le bailleur peut accepter ou refuser cette demande, selon certaines conditions prévues par la loi. Si le renouvellement est accepté, les parties doivent fixer le montant du nouveau loyer.
Ce loyer doit être conforme à la valeur locative, c’est-à-dire au prix pratiqué sur le marché pour des locaux similaires. Toutefois, il ne peut pas être inférieur au loyer initial majoré ou minoré de la variation de l’indice choisi lors de la conclusion du bail. En cas de désaccord entre les parties sur le montant du nouveau loyer, une procédure judiciaire peut être engagée pour faire fixer le loyer par un juge.
En résumé, l’encadrement du loyer des locaux commerciaux dans les galeries marchandes repose sur un ensemble de règles spécifiques prévues par le Code de commerce. Le respect de ces règles permet d’assurer une certaine sécurité juridique aux bailleurs et aux locataires, tout en favorisant le développement des activités commerciales dans ces espaces. Il est donc essentiel de bien connaître ces dispositions avant de s’engager dans une location ou un renouvellement de bail commercial.